GROOT GEBREK AAN PROJECTFINANCIERING
Groot gebrek aan projectfinanciering: zijn NL Verzekeraars en Pensioenfondsen de oplossing?
In mijn eerdere column “Nederland is klaar voor een nieuwe vastgoedbank” stond ik reeds stil dat NL Banken niet de markt in NL volledig kunnen bedienen.
Gelukkig hebben wij velen toetreders uit de internationale markt die graag NL vastgoed willen financieren en is het palet groter als voorheen. Dit geeft voor beleggingsfinancieringen reeds een bredere en stabiele basis maar hiermee wordt niet het grootste te kort van de NL markt gedekt.
Het grootste tekort wordt/ is de project- bouwfinancieringsmarkt! Als gevolg hiervan kunnen de ontwikkelaars niet verder. De bouwers en toeleveranciers vallen stil met alle gevolgen van dien. Nu zijn de huidige institutionele beleggers als verzekeraars en pensioenfondsen met een forward funding nog de oplossing…..maar dit is geen gezonde situatie voor de overspannen huizenmarkt. Voor overige asset classes is het zoeken naar een speld in een hooiberg…..
Waarom stappen buitenlandse geldverstrekkers niet in dit gat?
Internationale spelers vinden project- bouwfinanciering vooralsnog te ingewikkeld. De kortere looptijd van 1,5 -2,5 jaar alsmede dat het gehele bedrag niet in 1 keer wordt opgenomen, past niet goed in hun investeringsbeleid. Vooral het missen van een lokaal expertise team, welke ook bij een eventuele calamiteit kan inspringen, is niet aanwezig.
Wie verstrekt dan nu project en bouwfinancieringen?
Uiteraard nog de NL banken maar wel voor een zeer selectief groepje mensen en iedere aanvraag moet ook precies in het plaatje passen. Daarnaast zien wij een enorme grote opkomst van
veel opportunistische spelers die nu als alternatief fors marktaandeel verwerven. Meer mogelijkheden met bijvoorbeeld hogere leverage of verstrekking in een veel vroegere stadium als bijvoorbeeld voor onherroepelijke bouwvergunning, maar goed ook tegen fors hogere terms.
Het probleem is dat de projectresultaten in Nederland niet zo groot zijn als in bijvoorbeeld in de UK waar dus ook meer ruimte bestaat om dit soort hogere rentes te kunnen vergoeden.
Wat is de oplossing?
Waar wij behoefte hebben is dat de NL Pensioenfondsen en NL verzekeraars hun maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen. Maar naast deze verantwoordelijkheid is het nog een verdomd goed verdien model ook! Niet overdreven risico’s of hoge leverage financieringen: maximaal 60-65% LTV Na realisatie in verhuurde staat/ max 70-80% LTC.
Nu maatschappelijk geld inzetten bouwprojecten en bestaand vastgoed te financieren is voor ieder partij een win win. De NL ontwikkelaars en beleggers kunnen weer vooruit en het maatschappelijke geld maakt een prima rendement. Vergeet niet dat de buitenlandse partijen vaak met hoge opslagen rekenen en vaak al tussen de > 300-400 basispunten worden betaald! Dat is een ander tijd waarbij destijds 80-100 bpn mocht worden verdiend of voor individuele residentiele hypotheekportefeuilles zelfs nog met lagere opslagen. Of te wel verzekeraars/ pensioenfondsen waar wachten jullie op?
Met weemoed (< 2009 maar onlangs nog van 2014-2018) denk ik terug aan de tijd waarbij wij bijvoorbeeld met Syntrus Achmea REF mochten samenwerken. Pensioengeld wat op de markt vastgoed financieringen te verzorgde. Een top team van professionals waarbij nu door strategisch beleid is gekozen te stoppen met CRE lending en hun loanbook nu wordt verkocht en er kennelijk geen of voldoende interesse is van pensioenfondsen om geld uit te lenen op deze markt………het rendement loont zicht nu ook en daarom is juist nu de markt hiervoor perfect voor pensioenfondsen om juist in commercieel vastgoedfinanciering te investeren. Per slot van rekening zijn de risico’s met velen malen lager dan in 2009 …..!!! daarentegen is er wel voldoende geld van pensioenfondsen om direct te beleggen in residentieel vastgoed als eindproduct……u begrijpt de discrepantie?
Zo geldt dit ook voor NL verzekeraars. Af en toe zie je de verzekeraars optreden als underwriter voor een grotere vastgoedfinanciering, maar waarom niet een direct loan book opbouwen met een beter verdien model.
Gelukkig zien wij nu ook de eerste interesse komen vanuit de verzekeraars voor het opnieuw op inrichten van een CRE Loan Book! Kennelijk wordt bovenstaand signaal dus ook gezien en wij kunnen dan ook niet wachten om de eerste samenwerkingen op te starten en voor deze verzekeraars actief in de markt de gelden uit te zetten. Als Adelaer bieden wij elke dag oplossingen voor onze klanten en zijn wij altijd bereikbaar voor voor elke ontwikkelaar/ ontwikkelende belegger om de huidige alternatieven naast de NL banken door te nemen. Dit kan naast senior ook voor Mezz en Equity vraagstukken. Bij Adelaer is dan ook ons Motto: “Making the deal real”!
