NEDERLAND IS KLAAR VOOR EEN NIEUWE NEDERLANDSE VASTGOEDBANK

De vastgoedmarkt hoeft geen subsidie of ondersteuningsmaatregelen maar een nieuwe (staats-)  Corona Bank om marktconform te kunnen lenen!

Den Haag wordt wakker! De Nederlandse banken kunnen dit niet alleen! 

In de afgelopen weken heb ik mijn verbaasd hoe wij elkaar naar de mond praten al dan niet feitelijk opsommen wat men allemaal niet kan doen. Maar wat kan dan wel?!

In deze rubriek dus geen opsomming van de voorzichtere houding van de NL banken……neen want er is geen voorzichtere houding, de NL banken zijn gewoon dicht. Nou ja, een enkele vaste klant wordt nog bediend maar voor de rest is men bezig met revisie. Ik zie de beste klanten binnen 1 maand worden doorgestuurd naar Bijzonder beheer, als er een rijke multinational maar even zijn huur van zijn winkel niet heeft te willen betalen. Is dit de houding hoe we in de vastgoedmarkt met elkaar moeten omgaan?

Maar goed kunnen wij dit de banken kwalijk nemen? Neen, ik vind van niet. Over het algemeen zijn het ook de Risk afdelingen die het hedendaags beleid van de banken bepalen en niemand anders. Commercie die uit klant belang of in commercieel belang van de bank nog iets probeert te arrangeren wordt simpelweg door hun eigen afdelingen in de kou gezet.

 En ja zijn de Risk afdelingen degene die de zwarte piet moeten krijgen…..Neen want ook zij proberen hun werk zo goed mogelijk te doen. Met de crisis van 2008 nog vers in het geheugen gaan de banken simpelweg direct op slot. Dit is ook logisch want met Basel 4 op komst waren de NL banken al veel conservatiever……. maar nu COVID 19 er voor zorgt dat alle corporates die hard getroffen worden, hun kredietlijnen trekken, is er geen ruimte meer voor extra vastgoed financieringen. 

Den Haag laat via de nieuws berichten weten dat zij met overheidsmaatregelen de economie stimuleren en met garantie maatregelen de banken zullen ondersteunen. Maar Den Haag WORDT WAKKER! Dit gaat niet gebeuren! De NL banken gaan hun balansboek, ook met overheidssteun, helemaal niet vergroten! 

Het is dan ook uniek te merken als je de geijkte paden bewandel van het overheidsapparaat om te kijken naar oplossingen, er in heinde en ver geen ambtenaar te bereiken is…..Je zou bijna denken dat de gemiddelde Provincie zijn ambtelijk apparaat volledig heeft stilgelegd en men even geniet van een langdurig voorjaars reces. Dit gaat in ieder geval ook niet zorgen voor de bevordering van financieringen verstrekking voor projectontwikkelaars. 

Het grote probleem alleen is, als de banken stoppen met financieren, de ontwikkelaars niet verder kunnen, de bouwers niet verder kunnen, de toeleveranciers niet verder kunnen en wij dan in iedere geval met z’n allen op een recessie afstevenen. De werkeloosheid zal dan fors stijgen en de koopkracht zal afnemen en ja dan zal zelf de huidige Holy Grale asset class woningen ook een flinke optater krijgen met alle gevolgen van dien…….want wat voor extra invloed heeft dit dan op de huidige balansposities van de NL banken………God mag het weten! 

Maar wat is dan wel de oplossing?

Gelukkig is er een cruijfiaans gezegde: “Beter Duurder geld dan geen geld”…….. maar is dat dan de oplossing? Het ene hedgefund of equitypartij staat voorop en wil eventueel wel een dure (-dere) oplossing bieden. 

Gelukkig zien wij hier dan ook de opportunity’s voor de proposities die wij bancair gewoon niet kunnen financieren. Gelukkig is er ook een verdwaalde buitenlandse bank nog open en kunnen wij ook redelijk goed over Mezzanine geld nog beschikken. Helaas kan er ook bij sommigen partijen twijfel kan worden getrokken aan de oprechtheid van geldverstrekkers, aangezien zijn liever de debiteur failliet zien gaan om zo het vastgoed voor weinig te kunnen acquireren. Dit zijn dus wel bijzondere tijden waarbij elke oplossing goed ook in voorwaarde en risico’s moeten worden afgewogen. 

Ons inziens zou het beste zijn dat de NL Bank een “nieuwe corona bank” zou oprichten met een schoon balansboek. Gewoon 1 bank die 1 ding doet namelijk vastgoed financieren! Niks pappen en nat houden met allerlei subsidies en steunmaatregelen, gewoon de sector financieren. Er is namelijk niks mis met NL Vastgoed en hun lopende projecten! Ook een hotel in aanbouw zal in de aankomende 18 maanden gerealiseerd moeten worden en na 18 maanden……….Dan zijn we hopelijk de Corona crisis al enigszins voorbij en anders converteren we het dan wel naar wooneenheden! 

Ook niet overdreven hoge leverage! Gewoon max 60-70%…….het meest ironische in dit verhaal; is dat geen miljarden voor de zon verdwijnen maar miljarden zelfs tegen een normale rente zouden renderen! Met een miljard of 2/3 kan NL al een heel stuk weer voorruit……… En na de coronacrisis is heeft NL een nieuwe bank erbij met waarschijnlijk het sterkste balansboek van alle NL Banken! 

Voor distributie van dit geld kan uiteraard Den Haag bellen met ondergetekende.  

Met vriendelijke groet,

Daan Reekers

CCO Adelaer Group

***************

Over het algemeen is onze mening over de huidige geldverstrekkers: 

• Nederlandse grootbanken wachten af;
• Meeste covenant test periodes op bestaande leningen zijn per kwartaal dus de eerste effecten hiervan gaan we pas aan het einde van Q2 / begin van Q3 zien;
• Nederlandse private banken of regionale sub labels van grootbanken zijn nog wel actief. Zeker als er andere / aparte goedkeuringslijnen zijn;
• Pfandbriefbanken wachten af maar behandelen zoveel als mogelijk bestaande pijplijn wel af. Je ziet wel meteen dat de Pfandbriefbanken met kleinere teams meteen onder druk komen door aanpassingen met vanuit huis werken en of door extra due diligence / vragen opgelegd vanuit Credit & Risk;
• Liquiditeitsopslag door tijdelijke onzekerheid in de kapitaalmarkt van 40bps tot 170bps.  Liquiditeitsopslag voor grootbanken en pfandbriefbanken relatief laag rond 40bps – 50bps. Voor sommige debt fondsen en de investeringsbanken die afhankelijk van bijvoorbeeld CMBS markt is de opslag het hoogst;
• Advies aan huidige relaties en nieuwe klanten: Als je nu niet meteen de financiering hoeft af te sluiten wacht dan tot na Juni. De liquiditeitsopslag zal dan hopelijk weer lager zal zijn.
• CMBS markt ligt stil dus de financiers die hier van afhankelijk zijn wachten af / zijn dicht;
• Verzekeraars en Pensioenfondsen hebben in theorie minder last van de verhoogde liquiditeitsopslag in de kapitaalmarkt. Dus partijen als AXA, Allianz zouden actiever kunnen gaan worden (maar doen eigenlijk alleen de grote tickets);
• Verwachting is dat debt fondsen actiever zullen zijn maar wel proberen hun marge te verhogen. Waar eerst 4%-5% haalbaar was kan het nu 7%-8% worden;
• Family offices worden meer actief. Via eigen initiatief of via informal syndicates;
• Private equity en hedge fondsen bellen al dagelijks of er distressed oppportunities zijn.

Maar goed alle bovenstaande zijn ons inziens dus niet de beste oplossing voor de NL Markt.