Daan Reekers, oprichter van de onafhankelijke debt broker Adelaer Financial Architects vertelt over de snel veranderende wereld van de vastgoedfinanciering.
Wat zijn de meest opvallende veranderingen?
‘We zien nog steeds een fors terugtrekkende beweging van de Nederlandse Vastgoedfinanciers voor financieringen buiten de asset class residentieel. Wij werken nog veelvuldig samen met de NL banken als het om projectontwikkeling gaat. Voor de grotere volumes zijn wij erin geslaagd om met een Nederlandse banken projectfinanciering met een buitenlandse institutionele partijen tot stand te brengen. Zo kunnen nu ook de grotere projectfinancieringen worden verstrekt, daar waar de Nederlandse banken niet meer alleen het risico willen lopen.“
Adelaer heeft dit jaar een vestiging geopend in Duitsland. Dit begint nu zijn vruchten af te werpen. Doordat deze Adelaer GMBH nieuwe samenwerkingen is gestart fungeert Adelaer als een inkooporganisatie op het gebied van vastgoed financiering. Hierdoor kunnen ook de asset classes zoals retail, kantoren en woning portefeuilles weer tegen scherpe marktcondities worden gefinancierd:
Reekers vervolgd: “Wij zien nu via Adelaer GMBH in Düsseldorf een grote toename vanuit Duitse financiers; hierdoor zien wij condities ten opzichte van Nederlandse tarieven fors verbeteren. We zijn dan ook verheugd om eindelijk te kunnen mededelen dat er dus veel meer ruimte is op de vastgoed financieringsmarkt
Als voorbeeld; u bent een eigenaar van een kantoorpand met een waarde van EUR 6 mio met een hypotheek van EUR 3.5 mio: Dit kantoorpand voor 70% is verhuurd en de WALT is 3 jaar, dan wordt door de NL banken op dit moment simpelweg de financiering niet verlengd en wordt deze opgezegd.
Het alternatief is dan de dure tarieven van de huidige geldverstrekkers in NL tussen 3,5 – 4,5%. Wij zijn in staat om dit in Duitsland te financieren tegen een rente van 2,5%. Niet alleen een lagere rente maar ook betere voorwaarde, zoals langere looptijd en lagere aflossing.
Ook voor residentiele portefeuilles zijn Duitse banken fors in opkomst. Voorheen waren de Duitse financiers niet geïnteresseerd om meerdere woningen in 1 portefeuille te financieren. Tegenwoordig wel; ook Duitse verstrekkers zien een lager risicoprofiel in dit soort financieringen wat zich dan ook vertaald in betere condities. Vanaf EUR 2,0 mio zijn wij in staat residentiele portefeuilles tot 70% LTV voor 10 jaar tussen 1,8 % – 2,5% te financieren afhankelijk van de debiteur en de ligging. Overigens is een leuke bijkomstigheid, dat een Duitse financier geen moeite heeft om overwaardes (equity release) te herfinanciering wat een vastgoed professioneel de ruimte geeft om door te kunnen groeien. Dus gelukkig weer voldoende financieringsruimte!
Zijn er andere opkomende trends waar te nemen?
“Naast ‘senior debt’ zijn equity partnerships en mezzanine verstrekkers een snel opkomende markt, waar wij goed in gespecialiseerd zijn. Zo bemiddelen wij voor hedge funds, family offices en andere vermogende partijen. Op die manier staan wij veel ontwikkelaars bij voor de ‘pre funding costs’ en equity vraagstukken. Vaak zijn wij al vroeg betrokken bij startende ontwikkelingen. Soms kan verkoop vooraf al een oplossing zijn om het financiering plaatje rond te krijgen.”
Waarom zou je een debt broker inschakelen om een vastgoedfinanciering te regelen?
Daan Reekers: “Als je in het uitschrijven VK, Duitsland of Amerika in vastgoed investeert of ontwikkelt, dan is het de normaalste zaak van de wereld om gebruik te maken van een zogenoemde debt broker. Alleen in Londen zijn er al 74 debt brokers actief met elk een eigen specialisme.”
“Waarom? Omdat je met traditionele vastgoedfinanciering het niet gaat redden. Dit wordt in de Nederlandse bancaire markt zelfs nog erger. Immers, door de komst van strengere kapitaalseisen van Basel 4 wordt de terughoudendheid van de Nederlandse banken om financieringen te verstrekken alleen maar groter. Er zal een gap ontstaan van ongeveer € 3 miljard per jaar aan vastgoedfinancieringen die banken niet willen of kunnen verstrekken.”
Wat verstaan jullie onder ‘intermediair als bumper’?
“De meeste klanten hebben reeds bij meerdere geldverstrekkers een langdurige samenwerking. Dat is dan ook niet de reden waarom zij juist gebruik maken van de diensten van Adelaer. De bumper functie, het ontzorgen, de creativiteit, de juiste insteek omtrent de financieringsvraagstukken, één aanspreekpunt alsmede de inkoopkracht zijn redenen waarom cliënten voor ons kiezen.”
Wat is de omvang van de financieringen bij jullie?
“De omvang van de financieringen varieert. Zo hebben wij twee collega’s die maandelijks werken aan deals tussen € 1-15 miljoen aan senior debt. Maar ook de grotere aanvragen zien we langs komen van > EUR 200 mio. Mijn gemiddelde aanvragen variëren tussen € 15 – 85 mio.”
Hoeveel adviseurs hebben jullie nu?
“Op dit moment hebben wij twaalf adviseurs die de klanten kunnen bijstaan, maar zijn sterk groeiende. Naast Amsterdam en ’s-Hertogenbosch en Maastricht hebben wij ook per 1 januari in Düsseldorf en een kantoor in Knokke mogen openen. Wij hebben veel interesse vanuit België in NL investeringen en financieringen. Zo kunnen wij in Nederland, Duitsland, België en UK onze clientèle bedienen. Het geheim is onze motor. Wij hebben zes analisten van het hoogste niveau die kunnen zorgen voor de juiste uitwerking en soepele gang van zaken voor onze cliënt en adviseur.” “Adelaer is eén partij waarbij senior debt en equity, structureren en exit bij elkaar komen. Dit is in Nederland nog uniek, maar ik hoop dat nog velen partijen mogen opstaan. De markt is groot genoeg voor meerdere professionele partijen”, aldus Reekers.